Bail commercial : durée, loyer, résiliation et renouvellement

Le bail commercial est le contrat de location d’un local dans lequel un commerçant, un artisan ou certaines entreprises exploitent leur fonds de commerce. Il est conclu pour neuf ans au minimum, le locataire peut en principe le résilier tous les trois ans, et il bénéficie à son terme d’un droit au renouvellement, à défaut duquel le bailleur doit lui verser une indemnité d’éviction. Ces règles, prévues par le Code de commerce, protègent la stabilité de l’activité.

Signer un bail commercial engage l’entreprise pour longtemps et pèse lourd dans ses charges. Ce guide fait le point sur le champ d’application du bail, sa durée, le loyer, les charges, la résiliation, le renouvellement et les alternatives.

À qui s’applique le bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux s’applique lorsque trois conditions sont réunies :

• la location porte sur un local, c’est-à-dire un lieu clos et couvert, stable et permanent ;
• le local sert à l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal ;
• le locataire est immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise artisanale.

Certaines activités peuvent en bénéficier par extension ou par accord des parties, notamment des professions libérales qui choisissent expressément ce statut. Un local loué pour une activité libérale relève sinon en principe du bail professionnel, aux règles différentes.

La durée du bail commercial

Neuf ans minimum

Le bail commercial est conclu pour une durée d’au moins neuf ans. Les parties peuvent prévoir une durée plus longue. À l’échéance, si aucune des parties n’a donné congé, le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée.

La résiliation triennale

Le locataire peut mettre fin au bail à l’expiration de chaque période de trois ans, en donnant congé au moins six mois à l’avance, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception. Les parties peuvent écarter cette faculté dans certains cas prévus par la loi, notamment pour les baux de plus de neuf ans, les locaux construits pour une seule utilisation ou les locaux à usage exclusif de bureaux.

Le bailleur, lui, ne peut résilier à la fin d’une période triennale que dans des cas limités : construction, reconstruction ou surélévation de l’immeuble, par exemple. À ne pas confondre avec le bail à construction, dont nous présentons le fonctionnement et la fiscalité dans un autre article.

Le bail dérogatoire

Pour une activité qui démarre ou un besoin temporaire, les parties peuvent conclure un bail dérogatoire, d’une durée totale de trois ans au maximum. Il échappe au statut des baux commerciaux : pas de droit au renouvellement. Attention : si le locataire reste dans les lieux plus d’un mois après l’échéance sans opposition du bailleur, un bail commercial classique de neuf ans prend naissance.

Le loyer

La fixation initiale

Le loyer de départ est librement fixé entre les parties. Il est souvent payable par trimestre, d’avance ou à terme échu. Le bail précise s’il est hors taxes et si le bailleur a opté pour la TVA.

La révision

Le loyer peut être révisé tous les trois ans. La variation est alors plafonnée à celle de l’indice de référence : l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales, ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les bureaux et activités tertiaires. Le bail peut aussi prévoir une clause d’indexation annuelle sur l’un de ces indices.

Le renouvellement

Lors du renouvellement d’un bail de neuf ans, l’augmentation du loyer est en principe plafonnée à la variation de l’indice, sauf modification notable des facteurs locaux de commercialité ou des caractéristiques du local. Ce plafonnement ne s’applique pas aux baux dont la durée effective a dépassé douze ans, ni aux locaux à usage exclusif de bureaux.

Les charges, impôts et travaux

Depuis la loi Pinel de 2014, le bail doit comporter un inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre le bailleur et le locataire. Certaines dépenses ne peuvent pas être mises à la charge du locataire, en particulier les grosses réparations touchant la structure de l’immeuble (murs porteurs, toiture), ainsi que les honoraires de gestion des loyers du bailleur.

Un état des lieux doit être établi à l’entrée dans les lieux et à la sortie. Le bailleur doit aussi communiquer un état prévisionnel des travaux pour les trois années à venir, et un récapitulatif des travaux réalisés.

Le dépôt de garantie est fixé librement par les parties ; il correspond souvent à un ou plusieurs termes de loyer. Les sommes versées au-delà de deux termes produisent des intérêts au profit du locataire.

La destination des lieux et la cession

La clause de destination

Le bail précise les activités autorisées dans le local. Exercer une autre activité suppose l’accord du bailleur, sauf pour les activités connexes ou complémentaires, que le locataire peut ajouter après en avoir informé le bailleur, qui peut s’y opposer dans un délai de deux mois. Une rédaction trop étroite de la clause peut gêner une évolution de l’activité ou la revente du fonds.

La cession du bail

Le droit au bail est un élément essentiel du fonds de commerce. Le bail ne peut pas interdire au locataire de le céder avec son fonds de commerce à l’acquéreur de celui-ci. Il peut en revanche encadrer cette cession (agrément du bailleur, garantie du cédant). Notre article sur l’achat d’un fonds de commerce détaille ce que l’acquéreur doit vérifier.

Le droit de préférence

Lorsque le propriétaire vend le local, le locataire bénéficie en principe d’un droit de préférence : il doit être informé de la vente et peut acheter en priorité, aux conditions proposées.

La fin du bail et le renouvellement

Le congé

Le bailleur qui veut mettre fin au bail à son échéance doit délivrer congé au moins six mois à l’avance, par acte de commissaire de justice. Le locataire qui veut le renouvellement peut, de son côté, en faire la demande dans les six mois précédant l’échéance ou à tout moment pendant la prolongation tacite.

Le droit au renouvellement

Le locataire qui exploite son fonds depuis au moins trois ans à l’échéance et qui est régulièrement immatriculé a droit au renouvellement. Le bailleur peut refuser, mais il doit alors, sauf motif grave et légitime, verser une indemnité d’éviction, qui compense le préjudice causé par la perte du local : valeur du fonds, frais de déménagement et de réinstallation, trouble commercial. C’est ce mécanisme qu’on appelle la « propriété commerciale ».

Bien négocier son bail

Avant de signer, faites relire le bail par un avocat ou un notaire, et vérifiez notamment :

• la clause de destination, assez large pour votre activité et ses évolutions ;
• la répartition des charges, taxes et travaux ;
• les conditions de révision et d’indexation du loyer ;
• l’éventuelle renonciation à la résiliation triennale ;
• les conditions de cession et de sous-location ;
• la conformité du local à votre activité : accessibilité, sécurité, extraction pour la restauration, règlement de copropriété.

Un local bien placé ne suffit pas toujours à attirer des clients : ils doivent aussi le trouver en ligne, avec la bonne adresse et les bons horaires. Une création de site vitrine associée à une fiche d’établissement à jour permet de faire connaître votre commerce dès l’ouverture, et de prévenir vos clients en cas de déménagement.

Questions fréquentes

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

Neuf ans au minimum. Le locataire peut en principe y mettre fin tous les trois ans, avec un préavis de six mois. Pour un besoin temporaire, un bail dérogatoire de trois ans au plus est possible.

Comment résilier un bail commercial ?

Le locataire donne congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception, sauf si le bail a valablement écarté cette faculté. Une résiliation d’un commun accord est possible à tout moment.

Que se passe-t-il à la fin d’un bail commercial ?

Si personne ne donne congé, le bail se prolonge tacitement. Le locataire peut demander son renouvellement ; si le bailleur refuse sans motif grave et légitime, il doit lui verser une indemnité d’éviction.