Tous les points à connaître concernant le bail commercial

Un bail commercial est un contrat possédant une importance particulière dans la location d’un local. Cet engagement reste indispensable pour le bon fonctionnement d’un fonds commercial, artisanal et industriel. Il contient les obligations et les droits du bailleur vis-à-vis du locataire. Ce contrat représente une protection pour les deux camps. La durée de cette entente est à long terme. Toutefois, un renouvellement du contrat est également possible. Avant de signer un tel contrat, il est nécessaire de connaître ses caractéristiques et toutes ses principales clauses.

Quelles sont les conditions avant la signature ?

Il faut avant tout préciser qu’il n’existe aucune loi obligeant à faire un bail commercial par écrit. Cependant, il est recommandé de le faire pour prévenir les éventuels problèmes. Pour la rédaction du contrat, la meilleure option est de faire appel à un avocat, un spécialiste réputé à Paris ou un notaire. Le locataire ne doit en aucun cas rédiger lui-même le contrat, sauf s’il est un expert. Bien sûr, il est fortement déconseillé de signer un bail rédigé par un bailleur. La signature d’un tel engagement doit être assistée par un avocat.

La validation du bail

Pour que le bail soit validé, le preneur doit avoir une immatriculation au sein du RCS (registre du commerce et des sociétés). Le contrat doit contenir quelques mentions telles que l’état des risques naturels et technologiques, les charges, les impôts et les taxes. Sans négliger les redevances entre le bailleur et le locataire.

Le dépôt de garantie

Par-dessus tout, si nécessaire, un dépôt de garantie pourra être mentionné dans le contrat. C’est une sorte de loyer à payer à l’avance et versée au locataire lorsqu’il quitte régulièrement le local.

Le pas de porte

Avant de signer le contrat, il y a aussi un montant d’argent que le locataire doit payer en avance. C’est le « pas de porte », une sorte de droit d’entrée. Il est fixé en fonction des baux commerciaux imposés par le bailleur.

Quelle est la durée légale du bail ?

Ce contrat représente un engagement à long terme. En effet, la durée des baux commerciaux classique est en période triennale, à savoir 9 ans. Appelée aussi « bail 3 6 9 », cette période représente un moment où le locataire peut demander un changement tous les trois ans. Il est donc impossible de signer un contrat de bail avec une durée indéterminée, mis à part certains cas. Comme les entrepreneurs qui font des locations saisonnières. Il en est de même pour le cas d’un bail dérogatoire.

Il est possible toutefois de prolonger cette durée et de fixer une date au-delà de 9 ans à venir. Mais il faut souligner que cette pratique va avoir des impacts juridiques sur le contrat. En effet, si un bail dépasse cette limite, il remet en cause le principe concernant la résiliation triennale et le contrôle des loyers. Mais cette durée ne s’impose qu’au propriétaire des locaux. Il devra payer une indemnité d’éviction au cas où il mettrait à terme au contrat avant la période triennale.

La différence entre spécialisation d’un bail et destination des locaux ?

La spécialisation d’un bail

C’est une stipulation obligatoire mentionnée dans ce contrat afin de mettre une contrainte au locataire. Le but est de lui faire respecter tous les règlements. Si l’accord de bail est donc une salle de peinture, le preneur ne devra pas transformer ce local en un restaurant ou une boutique. Le non-respect de cette spécialisation entraîne la rupture du contrat. Il y a toutefois des tolérances dans certaines circonstances. Suite à une demande de déspécialisation, un bar pourra, par exemple, installer parallèlement un « snacking » comme activité annexe.

La destination des locaux

Quant à la destination des locaux, le changement d’usage pourra être envisageable. Il en est de même pour le changement de destination. Pour le premier changement, toute décision devra être accordée par la loi. Mais pour le second, les éventuelles modifications sont discutables selon le contrat. Toutefois, il faut remarquer que la destination d’un local se diffère un peu de la domiciliation (siège social) d’une société.

Anticiper la résiliation du contrat : est-ce possible ?

Le changement d’un contrat de bail doit respecter la période triennale, d’où tous les 3 ans. À compter de la loi de Pinel, une résiliation anticipée n’est plus acceptable. Toutes les deux parties signataires devront donc respecter la durée de bail que ce soit long ou court. Toutefois, une rupture anticipée d’un contrat de bail peut se faire sous quelques conditions. En effet, ce sera possible si le propriétaire :

• accorde une résiliation à l’amiable,
• ne respecte pas les clauses (dans le contrat) qui lui concerne,
• et le preneur appréhende que le local ne soit plus inhabitable ou détruit.

Droit au renouvellement et le processus à suivre

Les conditions pour les 2 signataires

Dès la première vue, le contrat sous-entend une possibilité de renouvellement. D’abord, si le renouvellement est sollicité par le bailleur. Pour ce faire, soit c’est lui qui rédige cette clause, soit il autorise le preneur à le faire. Mais s’il refuse de renouveler, il devra accepter un payement d’une indemnité d’éviction. Toutefois, s’il trouve de graves motifs à toute éventualité, il a le droit de refuser cette indemnité.

D’un autre côté, le preneur doit remplir certaines conditions pour que le renouvellement en question soit effectif. Avant tout, il doit être de nationalité française et possède toutes les preuves qu’il est le propriétaire des capitaux dans son commerce. Par la suite, ces derniers doivent être réguliers au niveau fiscal et juridique.

Les processus à suivre

Dans la plupart des cas, c’est le bailleur qui prend cette initiative en livrant un congé au locataire. Cela se fait six mois avant la date de la fin de contrat. Cela n’interdit pas le preneur de prendre le relais s’il n’a pas reçu cette permission au cours de ces 6 mois. Une fois que la requête est lancée, le bailleur a 3 mois pour en répondre. En dehors de cette période, le renouvellement est effectif même si ce dernier n’a pas formulé ces consentements. En effet, toute requête liée au renouvellement d’un contrat de bail n’est plus accordée après ce délai. Toute action liée à cette opération devra être encadrée par un huissier de justice.

Cession du bail commercial : c’est quoi ?

Même si le contrat de bail ne doit pas se renouveler avant 3 ans, il est possible de céder le contrat à un tiers. En effet, soit le locataire effectue une cession de bail, soit il pratique une cession de fonds de son commerce (ou de sa société). Bien évidemment, quelques mesures devront être prises en compte pour cette procédure.

Le déroulement de cette session

C’est au locataire de trouver les moyens de générer cette opération. La cession de bail devra être bien écrit et sans rature pour éviter les éventuels désagréments pour les 3 parties (bailleur – cessionnaire – locataire). Néanmoins, il existe plusieurs manières pour obtenir rapidement cet acte de session.

L’encadrement de la cession de bail commercial s’effectue par le futur locataire, le locataire cessionnaire et surtout, le bailleur. Pour que toutes les démarches soient faites de manière active et sans difficulté, ces trois types de personnes devront être en bonnes relations. Normalement, la cession de bail commercial devra être incluse lors d’une cession d’une entreprise. Mais si le local d’accueil est signé comme bail professionnel, d’autres activités n’y seront plus autorisées, voire pour une habitation.

Les formalités

Généralement, il n’y aura pas beaucoup de formalités tant pour une cession de bail commercial que celle de professionnel. En occurrence, ce sont les clauses mentionnées dans le contrat de bail qui définissent toutes les procédures à suivre.