Le principe du régime micro-foncier et le calcul du revenu imposable

La déclaration des revenus fonciers est une étape obligatoire pour le contribuable en ce qui concerne l’imposition. L’administration se sert de cette information pour déterminer le montant de l’impôt à payer pour une année par exemple.

Cette étape permet également à la personne assujettie de choisir son régime fiscal si il est dans l’immobilier ou que son activité est en lien avec les loyers. Le régime micro foncier donne accès à des avantages sur les revenus de l’entreprise. Le choix entre le régime micro foncier et le régime réel peut être évident pour les propriétaires et les bailleurs. Cette décision nécessitera toutefois un temps de réflexion. Le régime micro foncier peut s’avérer profitable aux premiers abords. Pour orienter votre choix, il est important de connaître le fonctionnement de ce régime et ce que vous devez déclarer sur vos revenus en une année.

Définition du revenu foncier

Les loyers issus d’un bien immobilier constituent le revenu foncier d’un propriétaire. Les recettes perçues à partir d’une location des propriétaires bailleurs sont imposables sur le plan fiscal. Il convient donc de les déclarer à l’administration fiscale. Les éléments suivants font partie des revenus fonciers :

• La location d’un appartement, d’une maison, d’un studio, d’un local professionnel, d’un bureau ou encore d’un entrepôt.
• Les investissements locatifs d’une société foncière.
• Les monuments historiques.
• Le dispositif Scellier et la loi Pinel.
• La location nue des propriétés bâties ou non bâties.

Les revenus fonciers se soumettent à l’impôt sur le revenu (IR). Votre régime d’imposition dépendra de vos recettes locatives. Deux options s’offrent à vous : le régime micro foncier et le régime réel.

Conditions pour bénéficier du régime micro foncier

Le régime micro foncier s’applique automatiquement aux contribuables. Ces derniers doivent remplir les conditions nécessaires. Pour bénéficier du régime micro foncier, vous devrez remplir les critères suivants :

• Le revenu foncier hors taxe annuel doit être inférieur ou égal à 15 000 euros.
• Avoir choisi le régime micro foncier et non le régime réel.

Vous devrez mentionner tous les encaissements perçus dans votre déclaration. L’appréciation de la limite des 15 000 euros est annuelle. Sous réserve de jouissance, vous pouvez profiter du régime micro foncier pour les recettes issues des immeubles ou des parties d’immeubles.

Les revenus issus des propriétés non meublées mentionnés ci-dessous vous obligeront à vous soumettre au régime réel :

• Les monuments historiques et assimilés donnés en location.
• Les immeubles localisés dans les secteurs sauvegardés et assimilés et assujettis sous le régime d’imputation des déficits de la loi Malraux.
• Les habitations neuves sous la pratique de la déduction au titre des amortissements Robien, Besson ou Périssol.
• Les habitations où le contribuable bénéficie des déductions spécifiques prévues dans le cadre des systèmes suivants :
  • « Borloo neuf »,
  • « Scellier intermédiaire »,
  • « Robien ZRR »,
  • « Scellier ZRR »,
  • « Cosse ancienne »,
  • « Borloo ancien »,
  • « Besson ancien ».
• Les bâtiments subissant des réductions d’impôts prévues en faveur des investissements immobiliers locatifs pour le secteur touristique.

Il existe des cas où vos actions sociales dans une société immobilière vous excluront du régime micro foncier. Cela intervient lors de la présence d’une déduction fiscale au titre de l’amortissement ou, suivant des conditions précises, des parts sociales dans un fonds de placement immobilier (FPI).

Calcul du revenu imposable

L’administration appliquera un abattement forfaitaire de 30 % sur votre revenu foncier brut annuel. Cela déterminera votre bénéfice imposable. Une caractéristique de ce régime réside dans l’absence de la déduction des charges. Le calcul reste simplifié pour le contribuable. Le montant de vos recettes brutes annuelles figurera sur la déclaration n° 2042, dans la case 4BE.

Par exemple, vous réalisez un chiffre d’affaires hors taxe annuel de 14 000 euros. Ce revenu foncier vous permet de bénéficier du régime micro foncier. En appliquant l’abattement de 30 %, vous aurez l’opération suivante pour connaitre votre revenu net imposable : 14 000 * 70 % = 9 800 euros. L’administration fiscale calculera ensuite votre impôt à payer.

Choisir entre le régime réel et le régime micro foncier

Le régime micro foncier présent l’avantage de la simplicité de calcul. Toutefois, ce système présente des limites. Vous pouvez être éligible au régime micro foncier et de choisir le régime réel. Ce choix possède des explications.

Le caractère du régime micro foncier impliquant l’absence de déduction des charges peut devenir un inconvénient. En effet, vos charges peuvent dépasser les 30 % (l’abattement utilisé avec le système micro foncier). Cette situation vous désavantagera. Les probabilités de payer un impôt supérieur à celui du régime réel existeront.

Le régime réel définira le revenu imposable en fonction de vos encaissements réels, avec la déduction des charges. Vous devrez peut-être envisager de suivre ce système. En effectuant ce choix, vous devrez renoncer au régime micro foncier pour une durée de trois ans.

Déclaration d’impôt

Lors de la déclaration d’impôt foncier, le régime foncier vous demandera seulement d’indiquer vos revenus fonciers bruts. Cela s’effectue dans la déclaration d’impôt classique. Le régime réel exigera une déclaration spéciale pour les recettes foncières.

Conclusion

Le choix entre le régime micro foncier et le régime réel peut être évident pour les propriétaires et les bailleurs. Cette décision nécessitera toutefois un temps de réflexion. Le régime micro foncier peut s’avérer profitable aux premiers abords. Pour orienter votre choix, il est important de connaitre le fonctionnement de ce régime.