Micro-foncier : conditions, abattement et revenu imposable

Le micro-foncier est le régime d’imposition simplifié des loyers issus de la location nue, réservé aux propriétaires dont les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 euros par an. Le revenu imposable est calculé automatiquement en appliquant un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers encaissés : aucune charge réelle n’est déduite, et la déclaration tient en une case.

Simple et automatique, le micro-foncier n’est pas toujours le plus avantageux : dès que vos charges dépassent 30 % des loyers, le régime réel devient plus intéressant. Voici comment il fonctionne, qui peut en bénéficier, comment calculer le revenu imposable et comment choisir entre micro-foncier et réel.

Qu’est-ce qu’un revenu foncier ?

Les revenus fonciers sont les loyers tirés de la location de biens immobiliers non meublés, appelée location nue. Sont notamment concernés :

• la location nue d’un appartement, d’une maison ou d’un studio ;
• la location de locaux professionnels ou commerciaux non équipés : bureaux, boutiques, entrepôts ;
• la location de terrains, de parkings ou de garages, sous conditions ;
• les revenus perçus en tant qu’associé d’une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés, à hauteur de sa quote-part.

En revanche, la location meublée ne relève pas des revenus fonciers : ses recettes sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, selon le régime micro-BIC ou le régime réel.

Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu, au barème progressif, et aux prélèvements sociaux. Deux régimes existent pour les déclarer : le micro-foncier et le régime réel.

Les conditions pour bénéficier du micro-foncier

Le plafond de 15 000 euros

Le micro-foncier s’applique de plein droit lorsque le total des revenus fonciers bruts du foyer fiscal (loyers hors charges récupérables) ne dépasse pas 15 000 euros sur l’année. Le plafond s’apprécie par foyer, tous biens loués nus confondus, quelle que soit la durée de location dans l’année.

Si ce seuil est dépassé, le régime réel s’applique obligatoirement, dès l’année du dépassement.

Les cas d’exclusion

Même sous le plafond, certains propriétaires ne peuvent pas utiliser le micro-foncier. C’est le cas notamment :

• des propriétaires de monuments historiques et assimilés donnés en location ;
• des biens situés dans les secteurs bénéficiant du régime Malraux d’imputation des déficits ;
• des logements pour lesquels le propriétaire pratique une déduction au titre de l’amortissement ou une déduction spécifique liée à certains dispositifs d’investissement locatif (anciens dispositifs Robien, Borloo, Besson, Scellier intermédiaire, Cosse ou équivalents) ;
• des contribuables qui détiennent uniquement des parts de sociétés immobilières, sans être propriétaires en direct d’au moins un bien loué nu.

Dans ces situations, le régime réel est obligatoire.

Comment calculer le revenu imposable ?

Le calcul est simple : l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts. Cet abattement est censé représenter l’ensemble des charges (travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d’emprunt). Aucune charge réelle n’est déduite en plus.

Exemple : vous percevez 14 000 euros de loyers sur l’année.

• Revenu brut déclaré : 14 000 euros.
• Abattement de 30 % : 4 200 euros.
• Revenu foncier net imposable : 14 000 × 70 % = 9 800 euros.

Ces 9 800 euros s’ajoutent à vos autres revenus et sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon votre tranche marginale d’imposition. Les prélèvements sociaux s’appliquent également sur ce montant.

Comment déclarer les revenus en micro-foncier ?

La déclaration est intégrée à la déclaration annuelle de revenus (formulaire n° 2042) : il suffit d’indiquer le montant brut des loyers encaissés dans la case 4BE. L’administration calcule elle-même l’abattement. Aucune déclaration annexe n’est nécessaire, contrairement au régime réel, qui exige le formulaire spécifique n° 2044.

Conservez néanmoins les justificatifs des loyers encaissés : bail, quittances, relevés bancaires.

Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?

Quand le régime réel est plus intéressant

Au régime réel, le revenu imposable est égal aux loyers moins les charges réellement payées : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation, taxe foncière, assurance, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables. Si ces charges dépassent 30 % des loyers, le régime réel réduit l’impôt.

Le régime réel permet aussi de créer un déficit foncier, notamment après de gros travaux : ce déficit s’impute sur le revenu global dans une certaine limite annuelle, et l’excédent se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes.

L’option pour le réel

Un propriétaire éligible au micro-foncier peut opter pour le régime réel, simplement en remplissant la déclaration n° 2044. Attention : cette option est irrévocable pendant trois ans. Ensuite, elle se reconduit chaque année tant que vous ne revenez pas au micro-foncier, si vous y êtes toujours éligible.

Faites le calcul chaque année : un prêt qui arrive à son terme, ou au contraire de gros travaux prévus, peut inverser le résultat.

Les autres obligations du bailleur

Le choix du régime fiscal n’est qu’une partie de la gestion locative. Selon la nature du bien, d’autres impositions peuvent s’appliquer, comme la taxe foncière, ou la contribution sur les revenus locatifs pour certains bailleurs : notre article sur la contribution sur les revenus locatifs précise qui est concerné.

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Questions fréquentes

Quel est le plafond du micro-foncier ?

15 000 euros de revenus fonciers bruts par an et par foyer fiscal, tous biens loués nus confondus. Au-delà, le régime réel s’applique obligatoirement.

Quel est l’abattement du micro-foncier ?

Un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, appliqué automatiquement par l’administration. Il représente l’ensemble des charges, qui ne peuvent pas être déduites en plus.

Où déclarer les revenus en micro-foncier ?

Dans la case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042, en indiquant le montant brut des loyers encaissés dans l’année. Aucune déclaration 2044 n’est nécessaire.

Peut-on passer du micro-foncier au régime réel ?

Oui, en déposant une déclaration n° 2044. L’option est valable pour trois ans au minimum, sans retour possible au micro-foncier pendant cette période.