Zone franche urbaine (ZFU) : exonérations et régime depuis 2026

Les zones franches urbaines (ZFU-TE) permettaient aux petites entreprises installées dans certains quartiers défavorisés d’être exonérées d’impôt sur les bénéfices et d’impôts locaux pendant plusieurs années. Ce dispositif a pris fin au 31 décembre 2025. Depuis le 1er janvier 2026, la loi de finances pour 2026 l’a remplacé par un nouveau régime d’exonération réservé aux entreprises créées ou reprises dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), jusqu’au 31 décembre 2030.

Si vous avez entendu parler de la zone franche urbaine en préparant votre installation, voici ce qu’il faut retenir : comment fonctionnait le dispositif, ce qui le remplace et les conditions à vérifier aujourd’hui.

Qu’est-ce qu’une zone franche urbaine ?

Les zones franches urbaines étaient des quartiers délimités par la loi, situés dans des secteurs urbains en difficulté : chômage élevé, population jeune et peu diplômée, faible activité économique. Une centaine de zones existaient en France. Depuis 2015, elles portaient le nom de zones franches urbaines – territoires entrepreneurs (ZFU-TE).

L’objectif était d’attirer des entreprises et des emplois dans ces quartiers grâce à des allègements fiscaux et, à l’origine, sociaux. Le dispositif concernait les entreprises de moins de 50 salariés, au chiffre d’affaires ou au total de bilan limité, exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale, implantées dans la zone et créées avant le 31 décembre 2025.

Les exonérations accordées en ZFU-TE

L’impôt sur les bénéfices

C’était l’avantage principal. Les bénéfices réalisés dans la zone étaient totalement exonérés d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur les sociétés pendant les premières années, puis l’exonération devenait partielle et dégressive avant le retour au régime normal. Le montant de bénéfice exonéré était plafonné, et l’entreprise devait opter pour le dispositif dans les mois suivant le début de son activité, puis joindre chaque année à sa déclaration de résultat un état de calcul du bénéfice exonéré. Autre avantage fiscal aujourd’hui supprimé, le crédit d’impôt CICE fait l’objet d’un article sur son fonctionnement et son calcul.

Les durées et les taux ont varié selon la date d’implantation de l’entreprise. Une entreprise qui bénéficie encore d’une exonération en cours doit se référer aux règles applicables à sa date de création et faire vérifier sa situation par son expert-comptable ou son service des impôts des entreprises.

Les impôts locaux

Les entreprises éligibles pouvaient aussi être exonérées de cotisation foncière des entreprises (CFE) et de taxe foncière sur les propriétés bâties, pendant cinq ans, puis de manière dégressive pour la CFE. Ces exonérations s’appliquaient sauf décision contraire des collectivités, et l’entreprise devait les demander dans ses déclarations de CFE.

Les cotisations sociales

À l’origine, les entreprises en ZFU bénéficiaient aussi d’exonérations de cotisations patronales sur les salaires, et les travailleurs indépendants d’une exonération de cotisations maladie-maternité. Ces exonérations sociales ont été fermées aux nouvelles implantations depuis le 1er janvier 2015 : elles ne concernaient plus que les entreprises installées avant cette date, pour la durée restante de leurs droits.

Depuis 2026 : le régime des quartiers prioritaires

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 42) a supprimé les ZFU-TE et créé une exonération pour les entreprises créées ou reprises entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2030 dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Ses grandes lignes :

Pour une activité non sédentaire, ou exercée en partie hors du quartier, l’exonération est proratisée selon le chiffre d’affaires réalisé dans le QPV. Les textes d’application et la doctrine administrative peuvent préciser ces règles : avant de vous installer, vérifiez que votre adresse se situe bien dans un quartier prioritaire (la carte officielle est publiée par l’État) et faites valider votre éligibilité.

Comment en profiter concrètement ?

1. Vérifiez l’adresse du local sur la cartographie officielle des quartiers prioritaires.
2. Contrôlez les conditions d’activité, d’effectif et de chiffre d’affaires, ainsi que la date de création ou de reprise.
3. Exercez l’option dans les six mois suivant le début d’activité, en comparant avec les autres dispositifs auxquels vous pourriez prétendre, puisque l’option est irrévocable.
4. Suivez chaque année le calcul du bénéfice exonéré et les déclarations de CFE avec votre expert-comptable.

Ces exonérations complètent les autres aides à la création. Pour un panorama plus large, consultez notre article sur les aides jeune entrepreneur.

S’installer dans un quartier : la question de la visibilité

Un avantage fiscal ne remplit pas un carnet de commandes. Commerces, artisans et professionnels de santé installés dans un quartier vivent d’une clientèle de proximité, qui les cherche sur son téléphone : « boulangerie près de chez moi », « kiné + nom du quartier ». Un site clair, à jour, avec adresse, horaires et services, vous rend trouvable dès l’ouverture. C’est l’objet de notre offre de création de site vitrine.

Questions fréquentes

Les zones franches urbaines existent-elles encore ?

Non, le dispositif ZFU-TE a pris fin au 31 décembre 2025. Depuis le 1er janvier 2026, un régime d’exonération propre aux quartiers prioritaires de la politique de la ville le remplace pour les entreprises créées ou reprises jusqu’à fin 2030.

Quelle exonération dans une zone franche urbaine ?

Le dispositif exonérait d’impôt sur les bénéfices, de CFE et de taxe foncière, totalement puis de façon dégressive, et à l’origine de certaines cotisations sociales. Le nouveau régime QPV reprend une logique proche pour l’impôt sur les bénéfices, la CFE et la taxe foncière.

Une entreprise déjà exonérée en ZFU perd-elle ses droits ?

Si votre entreprise bénéficiait d’une exonération ZFU encore en cours au 1er janvier 2026, renseignez-vous sur les règles de transition applicables à votre situation auprès de votre expert-comptable ou de votre service des impôts des entreprises.