Acquisition de terrain agricole : tout sur le montant des frais de notaire

Investir dans l’immobilier compte parmi les placements les plus avantageux et les plus rentables. En France, la majorité des investisseurs se penchent plus sur l’achat de terrain agricole d’autant plus que ce pays dispose de vastes terres agricoles moins chères. Si vous souhaitez également vous lancer dans ce projet, sachez que des frais de notaires seront à votre charge lors de l’achat. Malgré que cette dépense obligatoire soit variable, elle reste tout de même calculable. Il est donc nécessaire de bien se renseigner sur tout ce qui concerne les frais des notaires et ses barèmes. Ainsi, vous serez mieux préparé.

Tout ce qu’il faut savoir sur l’acquisition d’un terrain

Avant tout, il faut savoir qu’un terrain agricole est une terre destinée pour l’exploitation, l’élevage et tout ce qui concerne l’activité agricole. Et le plus souvent, celui-ci est localisé dans les zones rurales. C’est pourquoi les prix de ces terres sont beaucoup plus abordables.

Afin de trouver un terrain agricole qui sied à votre budget et à vos objectifs, le mieux est de vous rendre auprès de la SAFER ou de l’administration communale. Ces institutions peuvent vous renseigner et vous fournir des conseils avisés permettant d’obtenir une réduction sur vos dépenses en matière de prix de terrain et de frais de notaire.

Comme l’acquisition des autres biens immobiliers, l’achat d’un terrain agricole est encadré par des règles. En effet, l’acheteur est dans l’obligation de suivre quelques démarches assez rigoureuses. La première étape consiste à faire connaître le terrain choisi à l’Agence agricole du gouvernement avant l’achat. Cette procédure ne doit en aucun cas être prise à la légère.

Ensuite, l’acheteur devra réaliser une demande de « permis de construire » pour pouvoir commencer la construction de son terrain. À ce stade, il est nécessaire d’apporter des preuves justifiant la réalité et la faisabilité du projet agricole sur le terrain.

Le prix d’une terre agricole en France

Afin de mieux estimer le budget nécessaire pour l’achat, il faut prendre en compte plusieurs paramètres qui peuvent impacter le prix d’une terre agricole. Cela implique :

• Le type de vente : si la vente se fait entre particuliers, il est probable que le prix sera moins élevé ; ce qui n’est pas le cas pour une vente entre un acheteur particulier et une entreprise.
• La qualité du terrain : l’acheteur peut évaluer cette qualité grâce au barème. Ce dernier comporte 5 classes dont la première (la classe 1) s’avère être la meilleure. Hormis cela, il y a les terrains qui sont classifiés « hors classe » et ceux de qualité « exceptionnelle ».
• La constructibilité d’un terrain : celle-ci compte également parmi les paramètres pouvant influencer ce prix. Pour connaître si un terrain est constructible ou pas, le mieux est de consulter directement le plan local d’urbanisme (PLU).
• La situation géographique du terrain : La valeur d’un terrain varie en fonction de son emplacement, notamment de la région où il se localise. Dans certaines régions, l’hectare de terre agricole compte un budget avoisinant les 600 euros (abordable). Mais dans d’autres régions comme la Bourgogne, un terrain agricole d’un hectare peut s’élever jusqu’à 1 million d’euros ; celui-ci est donc moins accessible.

Le dernier critère ayant des influences importantes sur ce prix n’est nul autre que les frais de notaire ou les frais d’acquisition.

Les frais de notaire : de quoi s’agit-il ?

En réalité, il s’agit d’une dépense obligatoire (hormis le prix d’achat) lors d’une vente/achat de terrain immobilier. Autrement dit, ce sont des frais supplémentaires que l’acheteur attribue au notaire pour couvrir les divers éléments liés à l’usage du foncier ou de l’immobilier. Que ce soit une donation, un achat ou une succession, toutes les cessions de biens immobiliers sont assujetties au paiement des frais de notaire.

Les frais d’acquisition comprennent en général :

• Les droits d’enregistrement ou les droits de mutation ;
• La taxe de publicité foncière ;
• Les autres droits et taxes dues à l’État ;
• Les débours : il s’agit des frais à rembourser au notaire. Ces derniers peuvent également avoir des frais annexes tels que les éventuelles rémunérations de tierces, les frais de déplacement ou le coût de divers documents ;
• Les honoraires et les émoluments : il s’agit de la rémunération obligatoire du notaire pour ces travaux.

Que ce soit un terrain non constructible ou un terrain à bâtir, ces frais restent (à considérer) indispensables lors de l’achat.

Les frais de notaire lors de l’achat d’un terrain agricole

S’il s’agit d’une cession d’un terrain agricole, les frais de notaire comportent généralement la rémunération des notaires :

• Les honoraires : il s’agit des tarifs accordés au notaire pour son travail de conseil. De manière générale, ces frais sont fixés par le notaire. Heureusement, ces honoraires sont négociables depuis le décret N° 2016-30 (en février 2016). En effet, les notaires vont définir le prix selon les cas. Il est actuellement possible de gagner une remise de 10 % si le bien immobilier vaut une somme plus de 150 000 euros. Et pour s’exempter de ces honoraires, le mieux c’est de faire appel à un notaire pour effectuer la partie strictement légale.
• Les émoluments : cette dépense désigne la somme due au notaire pour ses actes à titre officiel. Ces tarifs sont fixés par décret et restent proportionnels au prix d’achat du terrain agricole. Les émoluments demeurent donc prévisibles et calculables en avance.

Notons que les frais d’acquisition d’un terrain agricole peuvent atteindre une valeur moyenne de 6 à 8 % du prix du bien.

Comment calculer les frais d’acquisition d’un terrain agricole ?

Pour procéder au calcul des frais de notaire sur un terrain agricole, il faut prendre en considération quelques paramètres. Plus simplement, il suffit de répondre à ces questions :

• Quelle est la nature du bien immobilier ? (Terrain agricole évidemment)
• Qui est le vendeur ? (Particulier ou professionnel)
• Où est l’emplacement du terrain ? (Dans quelle région ?)
• Y a-t-il un mobilier qui vient avec le terrain ?

Les réponses à ces questions peuvent pratiquement déterminer les frais de notaire.

Bon à savoir :

• Si la vente se fait entre un particulier et un professionnel, les frais de notaire sont parfois fixes et communiqués en avance.
• La vente entre professionnels est très distincte d’une vente entre les particuliers. En effet, leurs débours et émoluments peuvent être fixes ou variables.

Quels sont les barèmes des frais de notaire à prendre en compte ?

À la suite du décret du 26 février 2016, les frais de notaire sur un terrain agricole sont devenus dégressifs. Grâce aux barèmes mentionnés ci-dessous, il est possible d’effectuer le calcul des émoluments selon la valeur des biens immobiliers à acheter. De manière générale, ce barème se divise en 4 tranches :

• S’il s’agit d’un terrain avec un prix de 0 à 6 500 euros, les frais de notaire coûtent 3 945 % de la valeur du bien.
• Pour une terre agricole avec un prix de vente/achat entre 6 500 à 17 000 euros, il faut prendre en compte un taux de 1,627 %.
• Si le tarif d’un terrain agricole s’oscille entre 17 000 et 60 000 euros, les frais d’acquisition s’élèvent jusqu’à 1,085 % de la valeur du bien.
• Pour un terrain avec un prix de 60 000 à 200 000 euros, le taux applicable pour les frais de notaire est de 0,814 %.

Si le prix de vente du terrain vaut encore plus, les frais de notaire seront obtenus grâce à la somme de la valeur obtenue à chaque intervalle.

En tenant compte de ces barèmes, on peut conclure que : plus le prix du terrain agricole est faible, plus les frais de notaire seront beaucoup plus élevés (voire plus que le prix d’achat initial du terrain).

Les frais de notaire et la TVA : que faut-il savoir ?

La TVA joue également un rôle très important sur les frais de notaire. En effet, l’application de la TVA peut considérablement changer la donne. Si le vendeur n’est pas soumis à la TVA, celle-ci n’est pas applicable lors de la vente du terrain agricole. Mais dans le cas contraire, cela aurait un effet sur le coût des droits de mutation de l’acheteur (un des éléments les plus importants et coûteux dans les frais de notaire).

En outre, il est faisable que la TVA soit prélevée par le notaire. Mais dans ce cas, le problème réside dans l’incapacité de l’acheteur à régler les frais de ce prélèvement. Dans le cas où les frais d’acquisition s’élèveraient encore plus. Quelques cas sont donc envisageables :

• Durant la vente, le vendeur n’a pas récupéré la TVA : l’acheteur devra donc payer les droits de mutation qui désignent un pourcentage du prix de vente (5,09 % à 5,81 %).
• Le vendeur a pu récupérer la TVA : l’acheteur (non assujetti à la TVA) aura droit à un taux de réduction sur les droits de mutation (0,715 %).
• Si l’acheteur est soumis à la TVA, il dispose de deux solutions : soit il s’engage à revendre le terrain dans les 5 prochaines années et il bénéficiera d’un taux réduit à 0,715 %, soit il paye un droit de 125 euros et il pourra effectuer des travaux sur la terre agricole sur les 4 prochaines années suivant son acquisition.

En bref, les frais de notaire ne dépendent pas seulement de la situation du vendeur, mais également de l’acheteur. Sans oublier leur assujettissement ou non à la TVA.

À titre d’information, les terrains non constructibles ne sont pas assujettis à la TVA (selon l’article 261-5 du CGI).