La SCI familiale : présentation, avantages et inconvénients

La société civile immobilière de famille ou la SCI familiale est une société qui regroupe les membres d’une même famille, unie par un lien de parenté ou d’alliance. Elle permet de simplifier la détention, la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI familiale offre également de nombreux avantages notamment la facilitation à la constitution et à la transmission d’un patrimoine immobilier.

Comment fonctionne une SCI familiale ?

La SCI familiale ou société civile immobilière de famille est souvent composée de plusieurs associés. Chaque associé effectue un apport au capital de la société et reçoit en contrepartie un nombre de titres de parts sociales proportionnelles au montant de son apport.

Il faut noter que les parts sociales ouvrent de plein droit à des droits et à des obligations. Les apports quant à eux peuvent se faire soit sous forme de numéraire ou de somme d’argent, soit en nature ou de bien immobilier.

En principe, les règles relatives au fonctionnement de la SCI familiale sont prévues dans les statuts constitutifs qui lui sont propres.

Les statuts sont des documents écrits indispensables et donnent les informations importantes concernant la société notamment la nomination du ou des gérants de la société. Ils déterminent également le pouvoir de chaque membre associé. Les statuts énumèrent en outre les majorités applicables lors des votes en fonction de la nature des décisions prises lors d’une assemblée, en session ordinaire ou extraordinaire.

L’organisation du statut de la SCI familiale peut faire l’objet de nombreux aménagements.

L’administration de la SCI familiale

La SCI familiale ou société civile immobilière de famille a à sa tête un ou plusieurs gérants, nommés par les associés. Le gérant de la SCI familiale a pour mission de diriger les affaires courantes et de représenter la société. Ce sont les associés en général qui prennent les décisions les plus importantes.

Les associés peuvent également limiter les pouvoirs du gérant et mettre en place un système d’autorisation au préalable avant la conclusion de certains contrats. Ils sont par contre tenus responsables en totalité indéfiniment des dettes de la société même si leur apport est mineur.

Il est également possible d’obliger les associés à payer les dettes de la société sur leur patrimoine personnel dans certains cas. La SCI familiale est alors une forme de société qui engage entièrement ses associés.

Les conditions relatives à la création d’une SCI familiale

Comme toute société, la SCI familiale ou société civile immobilière de famille est soumise à des conditions pour sa création. Pour une SCI familiale, la loi exige la constitution de 2 fondateurs minimum, à l’origine de sa création.

Aucune condition de nationalité n’est cependant exigée concernant les associés. Par contre, ils doivent obligatoirement être membres de la même famille. La durée de vie de la SCI familiale ne doit pas dépasser 99 ans.

La création de la SCI familiale n’exige pas la constitution d’un capital social. Il faut par contre rédiger des statuts constitutifs par écrit ainsi que remplir certaines formalités telles que l’enregistrement des statuts ou effectuer des formalités auprès du Centre de formalités des entreprises.

Il faut ainsi fournir une attestation de non-condamnation du ou des gérants de la SCI familiale. Il s’agit d’une déclaration faite sur l’honneur indiquant que le ou les gérants n’ont pas fait l’objet d’interdiction de gérer.

Un justificatif de l’adresse du siège social est également un document essentiel à la création d’une SCI familiale. Ce dernier est la preuve que la société est autorisée à occuper les locaux au titre de propriété, de bail commercial, de contrat de domiciliation au nom du gérant.

Pour informer les tiers de la création de la SCI familiale, il est enfin nécessaire de fournir une attestation de parution d’une annonce légale. Une annonce légale coute en moyenne entre 150 euros et 250 euros, en fonction de la longueur de l’annonce et du département du siège social.

La SCI familiale : ses avantages

Le principal avantage d’opter pour la SCI familiale ou société civile immobilière de famille est la gestion du bien ou des biens immobiliers qui est confiée à un ou à des gérants de la société.

Les associés disposent également un gain de temps conséquent puisqu’ils désignent eux-mêmes la ou les personnes responsables de la gestion du ou des biens de la société. La gestion des biens par une seule personne constitue aussi un avantage pour prévenir ou pour éviter les éventuels conflits entre les associés surtout lors de la prise de décisions.

Mis à part la gestion, la SCI familiale offre également un bénéfice important dans la conservation du patrimoine.

La société familiale permet en effet d’éviter la dislocation du patrimoine dans le cas particulier de la succession. Le patrimoine de la société se trouve ainsi épargné à la division entre les associés. Le patrimoine doit rester en entier au sein de la société après sa création. Le gérant se doit alors de gérer uniformément le patrimoine de la société. Le patrimoine ne peut pas être disloqué entre les héritiers. Ces derniers peuvent reprendre chacun la partie qui leur revient et le gérer individuellement.

Les inconvénients de la SCI familiale

La SCI familiale présente d’innombrables inconvénients notamment sur le plan administratif. La détention d’une comptabilité est obligatoire et doit être régulière, juste, tout au long de l’année. Cette dernière peut bien être imposée par les statuts ou le résultat du choix du régime fiscal comme l’impôt sur les sociétés.

La détention de comptabilité passe également par l’intervention d’un expert-comptable souvent assez couteuse. Les responsabilités des associés se trouvent en outre engagées et à titre indéfini au sein de la SCI familiale. En effet, chaque associé expose son patrimoine personnel dans la société.

Les créanciers de la société peuvent ainsi se retourner directement contre les associés afin de recouvrer leur créance.

Juridiquement, la constitution d’une SCI familiale exige la convocation annuelle des associés pour qu’ils puissent se prononcer sur l’approbation des comptes ainsi que l’affectation du résultat de l’exercice comptable. La réunion doit aboutir à l’établissement d’une feuille de présence et de la rédaction d’un procès-verbal d’assemblée générale.

Étant une société civile, la SCI familiale ne peut exercer des activités commerciales. Il peut s’agir de tout acte d’achat pour revente ou de la location meublée.