Bail à construction : Qu’est-ce que c’est ? Comment fonctionne-t-il ?

Le bail à construction est un type de location auquel de nombreux entrepreneurs et propriétaires de fonds font appel. Un bail à construction peut être conclu dans des projets d’implantation d’éoliennes ou d’autres structures. Souvent confondu avec le bail emphytéotique, il se démarque par son fonctionnement.

Le bail à construction : de quoi s’agit-il exactement ?

Le bail à construction est un type de location à long terme et encadré par les articles L. 251-1 et suivant du Code de la construction et de l’habitation.

Autrement dit, il s’agit d’un bail dans lequel un locataire ou preneur s’engage à réaliser des constructions d’immobilier (à titre principal) sur un terrain qu’il loue. Si ledit terrain possède déjà des édifices, le preneur a le droit de réaliser des travaux réhabilitations ou d’amélioration. Dans le même contrat, le locataire aura l’obligation de maintenir le terrain en bon état durant la période de bail. Il importe de préciser que ce dernier a la possibilité d’apporter des améliorations sur le terrain s’il le souhaite. Mais, cela reste dans l’intérêt du propriétaire (ou le bailleur).

Et comme il s’agit d’une location, un loyer sera tout de même versé pour le terrain. Le prix sera fixé et signé dans le contrat de vente par les deux acteurs (bailleur et locataire). Cela demeure toutefois révisable tous les trois ans selon le revenu brut de l’immeuble.

Le locataire est le propriétaire des constructions réalisées durant la durée de bail. Par la suite, ce sera à lui d’en prendre soin et de supporter toutes les éventuelles charges et réparations durant la période de location. Mais une fois que le bail touche à sa fin, le bailleur deviendra l’unique propriétaire.

Ce type de contrat est avantageux aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire. Le preneur a la possibilité de se procurer un terrain et d’y réaliser librement des constructions ; tandis que le propriétaire peut rentabiliser ses terrains jusqu’au moment de la vente.

Bon à savoir : En cas de litige lors de la révision triennale, il est possible de saisir le Tribunal de grande instance.

Le bail à construction et ses caractéristiques

Le bail à construction était présent depuis la loi du 16 décembre 1964. C’est lors de l’entrée en vigueur du dispositif Pass foncier (en début 2007) que ce bail était mis à jour.

Le bail à construction offre au locataire la possibilité d’obtenir un droit réel immobilier sur les constructions et, dans les éventuels cas, de céder ses droits. À ce stade, les cessionnaires seront obligés de respecter les mêmes conditions que le preneur.

L’une des grandes spécificités de ce bail réside dans le fait qu’il comporte une obligation poussant le locataire à valoriser les biens du bailleur au travers de l’édification des immeubles sur le terrain loué.

Grâce à ce bail, les constructeurs pourront se procurer des terrains dans les meilleures conditions, et ce, sans obligation d’achat. Quant aux propriétaires, ils auront l’opportunité de faire usage de leurs terrains inexploités. Par ailleurs, ces derniers pourront profiter des constructions réalisées par le locataire une fois que le bail est clos. Ce qui représente un réel atout.

Il est important de noter que le locataire doit impérativement édifier des constructions sur le terrain du bailleur ; cela lui donne un droit immobilier réel. Par la suite, le locataire peut choisir entre une libre cession du terrain à un tiers et une libre hypothèque. Il a aussi la possibilité de consentir certaines servitudes à des tiers.

Bon à savoir : en fin du bail, la valeur résiduelle des bâtiments érigés sera promise au propriétaire du terrain. Cette condition peut toutefois changer si le contrat de bail mentionne d’autres clauses.

Le bail à construction et les autres baux : quelles différences ?

Bail à construction et bail classique

Le bail classique est un contrat ordinaire qui permet d’acquérir un droit personnel. La durée de ce type de bail est souvent longue, généralement supérieure à 18 ans. Il peut comporter une obligation d’édification.

Cependant, il est dépourvu du droit réel immobilier ; un élément propre au bail à construction. Contrairement à ce dernier, le bail ordinaire peut interdire partiellement ou totalement la cession ou la sous-location de fonds. D’autre part, ce contrat est renouvelable de manière tacite.

Bail à construction et bail emphytéotique

Le bail à construction et le bail emphytéotique possèdent des points communs. Cela réside dans la durée minimale de 18 ans, l’octroi d’un droit réel, la possibilité d’hypothéquer, la libre cession, et l’apport en société. Dans les deux contrats, la méthode employée pour calculer le loyer est presque identique.

Toutefois, les deux contrats présentent des caractéristiques qui les distinguent. Concernant le bail emphytéotique, celui-ci n’accorde qu’une possibilité de réaliser une construction, une rénovation ou des améliorations. Ce contrat oblige le locataire à apporter des améliorations sous multiples formes. Avec ce type de bail, vous ne pouvez ni imposer une destination sur le terrain ni prévoir une clause limitant l’usage des lieux. À la différence de ce dernier, le bail à construction contraint principalement le locataire à édifier des constructions, à réhabiliter, et à améliorer le terrain du bailleur ; aucune limite n’est fixée.

La durée et le prix d’un bail à construction

Concernant la durée du bail à construction, celle-ci varie de 18 à 99 ans. Il est bon de savoir que cet espace de temps est souvent long et limité. Signalons également qu’aucun dénouement n’est autorisé avant la durée établie. En plus, le transfert de droit perpétuel de propriété ne sera pas inclus.

Si l’on se réfère à l’article « L251-1, al. 3 » du code de la construction et de l’habitation, il est impossible de prolonger un bail à construction par tacite reconduction. Malgré cela, une prorogation sera tout de même envisageable. Effectivement, les deux parties (bailleur/preneur) peuvent reconduire le bail de manière conventionnelle. Il s’agit d’un maintien de la situation (qui est souvent en faveur du preneur) après la date de cessation d’origine. Pour ce faire, le preneur doit prévoir une manifestation unilatérale et formelle avant le terme du bail.

En outre, il est tout à fait possible de réaliser une prorogation classique durant le bail.

Bon à savoir : le régime fiscal du bail à construction est avantageux, si la durée du contrat est supérieure à 30 ans.

Qu’en est-il du prix ? D’après l’article L. 251-5 du Code de la construction et de l’habitation, le coût du bail à construction peut être acquitté sous forme d’un loyer en numéraire ou périodique. Autrement, il arrive également que ce prix soit constitué d’un loyer en numéraire et d’une remise des constructions. Grâce à la loi, il est possible d’indexer et de réviser ce montant tous les trois ans.

Bon à savoir : selon l’article L. 251-5 du Code de la construction et de l’habitation, le preneur peut remettre les édifices au bailleur au cours du bail (sans attendre la date de la fin du contrat).

Quel régime juridique pour le bail à construction ?

Le bail à construction comporte quelques caractéristiques majeures et cumulatives. Le locataire du terrain d’un bailleur est soumis à une obligation d’e réalisation de travaux de construction. D’après le contrat, cette obligation se présente également sous différentes formes, entre autres une réhabilitation, une amélioration, ou une démolition suivie d’une reconstruction.

Le locataire ou le preneur dispose d’un droit réel immobilier qui n’est nul autre que le « droit de superficie ». Il s’agit, plus précisément, d’un droit sur la surface du sol et tout ce qui se trouve au-dessus.

Si l’on se réfère à l’article L. 251-8 du Code de la construction et de l’habitation, le locataire est également libre de faire une cession totale ou partielle de ses droits. Autrement, il peut aussi les apporter en société. Sachez qu’il est impossible de limiter, d’organiser ou de prohiber cette cession par une clause dans le contrat.

Par ailleurs, le locataire a le privilège de donner son consentement pour une affectation hypothécaire sur ses droits et édifices. Il en est de même pour les servitudes sur les biens pour leur mise en valeur.

Dans le cadre d’un bail à construction, le preneur sera temporairement le propriétaire des constructions et tout ce qui se trouve au-dessus du terrain. Ce dernier cèdera cette propriété au bailleur lorsque le contrat touche à sa fin. Mais durant la période de bail, le locataire peut réaliser des locations sur les biens construits. Cependant, cela prend fin après la date d’extinction du bail à construction.

En outre, il importe de savoir que le preneur peut devenir propriétaire des bâtiments édifiés à la fin du bail si le contrat le prévoit ; lui et le bailleur deviennent corollairement copropriétaires.

Qu’en est-il du régime fiscal de ce type de bail ?

Concernant les impôts locaux, il importe de remarquer que le bail à construction est assujetti à la taxe foncière qui est généralement due par le preneur.

Quid des revenus fonciers ?

En effet, ces revenus fonciers sont constitués par les loyers et les diverses prestations que reçoit le bailleur. Tel est le cas, par exemple, du transfert des constructions qui aura lieu à la fin du contrat de bail. Celui-ci ne fait que générer un revenu imposable pour le bailleur. Pour le calculer, il faudra se baser sur le prix de revient des constructions.

Notez qu’en fin de bail, il est possible d’échelonner sur 15 ans le paiement des revenus fonciers lors du retour des édifices au propriétaire originel sans indemnité (en fin de bail). Dans cette lancée, deux cas particuliers peuvent se présenter :

• Si le bail dure plus de 30 ans, il n’y aura aucune imposition à appliquer lors de la remise des constructions en fin de bail.
• Si la durée du bail ne dépasse pas les 30 ans, le revenu brut foncier est équivalent au résultat d’une simple opération : « Prix de revient des constructions – décote de 8 % annuelle au-delà de la 18^e année ».

Que se passe-t-il en cas de décès du bailleur ou du preneur ?

Il est nécessaire de comprendre que les décès du locataire ou du bailleur n’ont aucun impact sur le bail à construction. Le contrat ne sera pas résilié, mais il sera simplement transmis à leurs successeurs (ayants droit).

• Si le preneur est décédé, les droits de succession seront comptés à partir de la valeur de son droit réel sur le terrain ainsi que son droit de propriété sur les constructions.
• Si le bailleur est décédé, les droits de succession seront comptés selon la valeur de ses droits sur le terrain ainsi que son droit de retour des constructions.

La TVA et le bail à construction ?

D’après l’article 261 du Code général des impôts, le bail à construction est généralement exempté de TVA. Cependant, il se peut que les parties optent pour un assujettissement. À ce stade, ces derniers seront soumis à une TVA avec les mêmes taux et les mêmes conditions que pour l’acquisition d’un terrain à bâtir. Cette taxe doit être acquittée en totalité à la conclusion du bail.

• Il faut savoir que la TVA dépendra de la valeur locative en cas d’absence de loyer.
• Si le preneur des constructions décide de passer à la vente dans les 5 prochaines années suivant leur achèvement, la TVA varie selon le prix de cession des constructions ainsi que de ses droits.
• Si le locataire du terrain et le bailleur ne sont pas assujettis à la TVA, leur cession des droits engendrera un recouvrement des droits d’enregistrement de vente d’immeubles.

Il est nécessaire de se rappeler que le transfert de la propriété des bâtiments édifiés par le preneur est provoqué par une résiliation anticipée du bail. En raison de cette mutation, les droits d’enregistrement sur le montant de l’indemnité deviennent exigibles.

Bon à savoir : selon l’article 743 du Code général des impôts, le bail à construction est exempté de la taxe de publicité foncière.