Bail à construction : définition, fonctionnement et fiscalité

Le bail à construction est un bail de longue durée (18 à 99 ans) par lequel le locataire, appelé preneur, s’engage à construire sur le terrain du propriétaire et à entretenir ces constructions pendant toute la durée du contrat. En échange, il dispose d’un droit réel sur le terrain et devient propriétaire des bâtiments pendant le bail. À la fin du contrat, sauf clause contraire, les constructions reviennent au propriétaire du terrain. C’est une solution pour construire sans acheter le foncier, et pour un propriétaire, un moyen de valoriser un terrain sans le vendre.

Le bail à construction : définition

Le bail à construction est régi par les articles L. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Il a été créé par une loi du 16 décembre 1964.

Le preneur loue un terrain et prend l’engagement principal d’y édifier des constructions. Si le terrain porte déjà des bâtiments, l’obligation peut consister à les réhabiliter, les améliorer, ou à les démolir pour reconstruire. Pendant toute la durée du bail, le preneur entretient les constructions en bon état et supporte les charges et les réparations.

Ce type de bail est utilisé dans des situations variées : implantation de locaux d’activité ou commerciaux, logements, équipements publics, opérations d’aménagement, parfois installations de production d’énergie. Il est souvent confondu avec le bail emphytéotique, dont il se distingue pourtant sur un point essentiel : l’obligation de construire.

Les caractéristiques du bail à construction

Une obligation de construire

C’est le cœur du contrat : le preneur doit réaliser les constructions prévues, dans les délais et selon les caractéristiques fixées par le bail. S’il ne le fait pas, le bailleur peut demander la résiliation.

Une durée de 18 à 99 ans, sans tacite reconduction

Le bail est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Il ne peut pas se renouveler par tacite reconduction. Les parties peuvent en revanche convenir, par un nouvel accord, de le proroger. Il ne peut pas non plus être résilié unilatéralement avant son terme : une fin anticipée suppose un accord des deux parties ou une décision de justice en cas de manquement grave.

Un droit réel immobilier pour le preneur

Le preneur ne dispose pas d’un simple droit personnel comme dans un bail ordinaire : il détient un droit réel immobilier, parfois appelé droit de superficie, sur le terrain et sur les constructions. Concrètement, il peut :

• céder librement tout ou partie de ses droits, ou les apporter à une société, sans que le bail puisse l’interdire ;
• hypothéquer ses droits et les constructions pour financer les travaux ;
• consentir des servitudes nécessaires à la réalisation des constructions ;
• louer les bâtiments construits, pour une durée qui ne peut dépasser celle du bail.

Les cessionnaires reprennent les droits et les obligations du preneur initial.

Le sort des constructions en fin de bail

Les parties fixent librement leurs droits respectifs sur les constructions. À défaut de clause particulière, le bailleur devient propriétaire des bâtiments en fin de bail et profite des améliorations, sans indemnité. Le contrat peut prévoir d’autres solutions : indemnisation du preneur, remise anticipée de certains bâtiments, ou acquisition du terrain par le preneur.

La transmission en cas de décès

Le décès du bailleur ou du preneur ne met pas fin au bail : les droits sont transmis aux héritiers. Pour le calcul des droits de succession, on retient la valeur des droits de chacun : droits du preneur sur le terrain et les constructions, droits du bailleur sur le terrain et sur le retour futur des constructions. Sur un sujet voisin, nous expliquons le calcul des frais de notaire d’un terrain agricole.

Le loyer du bail à construction

Le prix du bail peut prendre plusieurs formes :

• un loyer en argent, payé périodiquement ;
• la remise au bailleur, à des dates convenues, de tout ou partie des immeubles construits (par exemple quelques lots d’un immeuble) ;
• une combinaison des deux.

Lorsque le loyer est payable en argent, il peut être révisé par périodes de trois ans, proportionnellement à la variation du revenu brut des immeubles construits. En cas de désaccord sur la révision, le tribunal judiciaire peut être saisi.

Bail à construction, bail emphytéotique, bail commercial : les différences

Le bail emphytéotique laisse au preneur plus de liberté sur la nature des améliorations, alors que le bail à construction fixe précisément ce qui doit être construit. Pour les locaux d’activité loués dans le cadre classique, voir notre article sur le bail commercial.

Les avantages et les inconvénients du bail à construction

Pour le preneur

• Il construit sans acheter le terrain, ce qui réduit fortement l’investissement de départ.
• Il dispose d’un droit solide et durable, qu’il peut céder, apporter à une société ou hypothéquer.
• Il peut exploiter ou louer les bâtiments pendant toute la durée du bail.
• En revanche, il ne devient pas propriétaire du terrain, et les constructions reviennent en principe au bailleur à la fin du contrat. La valeur de ses droits diminue à mesure que l’échéance approche.

Pour le bailleur

• Il valorise un terrain inutilisé sans le vendre et en perçoit un revenu.
• Il récupère en fin de bail des constructions qu’il n’a pas financées.
• En contrepartie, il s’engage pour une très longue durée et ne peut pas reprendre son terrain avant le terme, sauf accord ou manquement du preneur.

Comment conclure un bail à construction ?

Les étapes

1. Étudier le terrain : règles d’urbanisme applicables (plan local d’urbanisme), servitudes, étude de sol, raccordements aux réseaux.
2. Définir le projet de construction : nature, surface, usage et calendrier des bâtiments, avec un architecte si nécessaire.
3. Négocier les conditions économiques : durée, loyer ou remise de constructions, révision, sort des bâtiments en fin de bail.
4. Obtenir les autorisations : le permis de construire est déposé par le preneur, avec l’accord du propriétaire du terrain. Le bail est souvent signé sous condition de son obtention.
5. Signer l’acte chez le notaire, qui le fait publier au service de la publicité foncière.

Les clauses essentielles

Un bail à construction bien rédigé précise au minimum :

• la description du terrain et des constructions à réaliser, avec leurs caractéristiques et le délai d’exécution ;
• la durée du bail et ses conditions de prorogation ;
• le prix : montant du loyer, modalités de paiement et de révision, ou remise de constructions ;
• la répartition des charges, des impôts et des assurances ;
• les obligations d’entretien et de réparation du preneur ;
• le sort des constructions en fin de bail, et l’éventuelle indemnité ;
• les conditions d’une fin anticipée et les sanctions en cas de manquement.

Chaque partie a intérêt à se faire conseiller : les engagements portent sur des décennies et sont difficiles à renégocier.

Les usages courants du bail à construction

• Les locaux d’activité : une entreprise construit son entrepôt, son atelier ou son magasin sur un terrain appartenant à une commune, un aménageur ou un particulier.
• Le logement : des organismes de logement social ou des promoteurs construisent sur des terrains publics ou privés sans les acquérir.
• Les équipements : maisons de santé, résidences pour seniors, équipements sportifs ou de loisirs.
• Les opérations des collectivités : une commune conserve la maîtrise de son foncier tout en permettant un projet qu’elle n’a pas à financer.

D’autres baux de longue durée existent pour des besoins voisins, comme le bail réel solidaire, utilisé pour l’accession sociale à la propriété en dissociant le foncier du bâti, ou le bail emphytéotique, fréquent pour les installations de production d’énergie. Le choix du contrat dépend du projet, de la nature des parties et des objectifs de chacun.

Le régime fiscal du bail à construction

Les impôts locaux

La taxe foncière est établie au nom du preneur pendant toute la durée du bail.

Les revenus fonciers du bailleur

Les loyers perçus par le bailleur sont des revenus fonciers imposables. La remise des constructions en fin de bail constitue aussi, en principe, un revenu, évalué à partir du prix de revient des constructions, avec des règles favorables :

• si le bail dure au moins 30 ans, la remise des constructions en fin de bail sans indemnité n’est pas imposée ;
• si le bail dure entre 18 et 30 ans, le revenu imposable correspond au prix de revient des constructions, diminué d’une décote de 8 % par année au-delà de la dix-huitième ;
• le bailleur peut demander à étaler ce revenu sur 15 ans.

TVA et droits d’enregistrement

Le bail à construction relève en principe des droits d’enregistrement, avec des règles de TVA spécifiques lorsque les parties sont assujetties ou optent pour la TVA. Le bail bénéficie de règles favorables en matière de taxe de publicité foncière (article 743 du CGI). Une résiliation anticipée qui entraîne le transfert des constructions au bailleur moyennant une indemnité peut, elle, rendre exigibles des droits sur le montant de cette indemnité.

Le bail, d’une durée supérieure à 12 ans, doit être publié au service de la publicité foncière, ce qui suppose un acte notarié. Le notaire est aussi le mieux placé pour vérifier le traitement fiscal exact de votre opération.

Construire ses locaux d’activité

Pour un entrepreneur, le bail à construction permet d’édifier ses propres locaux sans immobiliser de capital dans l’achat du terrain. Beaucoup portent ensuite le projet via une société civile immobilière : notre article sur la façon de créer une SCI détaille les démarches. Une fois les locaux construits, il reste à faire venir les clients : une création de site vitrine avec votre adresse, vos horaires et vos services vous rend visible sur les recherches locales dès l’ouverture.

FAQ

Quelle est la durée d’un bail à construction ?

Entre 18 et 99 ans. Le bail ne se renouvelle pas par tacite reconduction, mais les parties peuvent convenir de le proroger.

Que deviennent les constructions à la fin du bail ?

Sauf clause contraire, elles deviennent la propriété du bailleur, sans indemnité. Le contrat peut prévoir une indemnisation du preneur ou une autre répartition.

Quelle différence entre bail à construction et bail emphytéotique ?

Les deux sont des baux de 18 à 99 ans qui confèrent un droit réel. Le bail à construction impose de construire des bâtiments définis ; le bail emphytéotique impose seulement d’améliorer le fonds, sous des formes plus libres.