SCI (Société Civile Immobilière) : les démarches de création

La création d’une société civile immobilière (SCI) présente différents avantages. Votre projet vous demandera de respecter certaines conditions et de suivre une procédure spécifique, qui vous permettra de finaliser et de lancer les activités de votre SCI.

Le processus génèrera des frais. Et les dépenses liées au greffe restent inévitables pour l’entrepreneur.

Parmi les nombreuses opérations à réaliser, nous pouvons citer la rédaction des statuts, l’enregistrement des statuts au service des impôts des entreprises et la constitution des apports.

Présentation d’une SCI

La SCI est une personne morale et juridique créée par 2 personnes au minimum. En raison de sa nature, elle peut posséder son propre patrimoine immobilier. L’objectif de cette structure est d’acheter, de gérer, de mettre en location ou de construire ces biens. Cela peut être un terrain, un immeuble, une résidence ou autres. Vous devrez apporter les propriétés à la SCI pour pouvoir les gérer ou les vendre.

Les actionnaires de la SCI peuvent être constitués de personne physique ou morale. Une autre société peut donc devenir associé dans la structure. Vous et les autres actionnaires possèderez une part sociale correspondant aux apports de chacun dans la SCI créée. Votre structure devra présenter des statuts pour organiser son fonctionnement.

La SCI doit avoir un objet social civil et non commercial. Elle se livre uniquement dans la gestion de bien immobilier. Elle suit le régime fiscal par défaut lors de sa constitution. Votre SCI se soumettra donc au régime de l’impôt sur le revenu (IR). Vous pouvez envisager l’impôt sur les sociétés. Ce second choix renforcera les règlements à respecter.

Vous et vos associés pouvez contribuer à la constitution du capital social avec le montant souhaité. Nous recommandons toutefois une somme conséquente. Le capital social sert de garantie de confiance pour vos partenaires, vos fournisseurs et vos potentiels créanciers. Il peut être variable ou fixe. Le partage des actions sociales se fait à parts égales selon la contribution des associés. La responsabilité de chacun se limitera selon ses parts.

Le dirigeant d’une SCI peut être une personne (physique ou morale), ou un des associés. Il aura une responsabilité civile et pénale envers les actionnaires. Il peut également s’engager envers des tiers pour les décisions prises au nom de la société.

Avantages de la création d’une SCI

Une SCI vous permettra de gérer un projet immobilier ou de patrimoine avec d’autres individus. Vous pourrez vous associer avec une société ou une personne physique. Cette association conduira au partage des parts sociales en fonction de la contribution de chacun. En vous regroupant ainsi, vous disposez d’un moyen financier conséquent. La possession de bien immobilier revient à la SCI. Vous départagerez donc ce patrimoine entre les actionnaires.

La création de cette structure simplifie la gestion des biens immobiliers. Cette facilité concerne aussi la cession de ces patrimoines. Les statuts de l’entreprise présenteront les règles de fonctionnement et d’organisation. Ils mentionneront également les conditions de l’assemblée des associés. La prise des décisions courantes reviendra au ou aux dirigeants. Les décisions importantes reviennent à l’assemblée des actionnaires.

La SCI protègera vos biens personnels grâce à son existence juridique. Une dissociation existera entre vos patrimoines et ceux de l’entreprise. Il existe cependant des possibilités d’implication de vos possessions dans la société. La présence du choix du régime fiscal représente un intérêt pour les associés. Vous pouvez vous soumettre à l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés pour le régime de revenu foncier.

Procédures de création

Pour la création de votre SCI, vous suivrez les grandes étapes comme la rédaction des statuts, la publication de l’annonce légale et l’immatriculation de votre société. À la réception de l’extrait Kbis, votre SCI pourra exercer ses activités.

Rédaction des statuts

La constitution d’une société commence par la rédaction des statuts. Vous consignerez ces derniers par écrit avec la signature de tous les actionnaires. La présence d’un bien immobilier parmi les apports en nature requiert le service d’un notaire.

Les statuts de la société doivent mentionner les éléments suivants :

• La forme juridique de la société. Elle sera une société civile immobilière.
• L’objet social. Vous exercerez une activité civile et immobilière.
• La dénomination sociale. Cela concerne le nom officiel de votre SCI.
• L’adresse de votre siège social.
• Le capital social.
• Les apports de chaque actionnaire.
• La durée de vie de la SCI. La longévité maximum d’une société est de 99 ans.
• Les procédures de fonctionnement (gérance, prises de décisions, assemblée des associés et autres).
• L’identité du ou des gérants.
• L’identité des associés.

Vous et les autres actionnaires pouvez ajouter des dispositions supplémentaires dans votre organisation. Ces ajouts doivent respecter la règlementation applicable aux sociétés civiles.

Vos statuts peuvent désigner le gérant de la SCI. Vous pouvez toutefois procéder à une nomination en cas d’absence de mentions dans les dispositions.

Le capital social se compose uniquement des apports en numéraires et en nature. Vous définirez le montant avant la rédaction des statuts. Il nécessite une procédure de libération des apports en numéraire. Cela permettra à votre SCI de disposer de ces fonds. Vous avez la liberté de définir les modalités sur cette action.

Publication de l’annonce légale

Cette étape intervient après la rédaction et la signature des statuts de l’entreprise. Vous annoncez la création légale de votre SCI sur le territoire français. Vous effectuerez cette démarche au plus tard un mois après la signature des statuts.

L’annonce légale doit mentionner des informations relatives à votre SCI. Cela concerne :

• La nature des statuts (acte authentique notarié ou acte sous seing privé).
• La date des statuts.
• La dénomination sociale de la SCI.
• Le statut juridique : société civile immobilière.
• L’adresse du siège social.
• Le montant du capital social, ou le montant plancher pour un capital social
• L’objet social.
• La durée d’existence de la SCI.
• L’identité et les coordonnées du représentant légal.
• Les modalités de cessions des actions si mentionnées dans les statuts.
• L’identité du signataire de l’annonce.
• Le greffe d’immatriculation.

Vous publierez ce document dans un journal d’annonces légales compétent dans votre juridiction. Vous pouvez également effectuer une publication en ligne. Le tarif de cette démarche est de 189 € HT en France contre 227 € HT à la Réunion et à Mayotte.

Immatriculation

La dernière étape pour la constitution de votre SCI concerne l’immatriculation. Cela confèrera sa personnalité juridique à votre entreprise. Vous déposerez les dossiers suivants au centre de formalité des entreprises (CFE) :

• Un formulaire M0 (Cerfa n° 13958*02 pour une SCI) rempli et signé.
• Un exemplaire authentique des statuts, datés et signés par les actionnaires.
• Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant en cas de non-désignation dans les statuts.
• Une déclaration des bénéficiaires effectifs, signée et datée par le représentant légal.
• Un justificatif de l’occupation régulière des locaux tenant lieu de siège social.
• Une attestation de parution pour la publication dans un journal d’annonces légales.
• Une copie de la pièce d’identité, une déclaration de non-condamnation datée et signée et une attestation de filiation pour chaque actionnaire-personne physique.
• Un extrait d’immatriculation de moins de 3 mois pour un associé-personne morale.

Une greffe d’un tribunal de commerce de votre département assurera le rôle du CFE. Une fois l’immatriculation validée, vous recevrez l’extrait Kbis pour votre entreprise.

Conclusion

La démarche de création de votre SCI s’effectue par étape. Le processus génèrera des frais. Les dépenses liées au greffe restent inévitables pour l’entrepreneur. La rédaction des statuts, l’enregistrement des statuts au service des impôts des entreprises et les apports font partie des charges difficiles à cerner. Ils peuvent en effet s’élever à des milliers d’euros. Le reste des démarches resteront en dessous des cent euros.